关键词: 违法建筑、权利归属、法律效力
内容提要: 现实生活中大量存在违法建筑，该违法建筑因建造的事实行为完成，仍然属于不动产，但该不动产所有权因不能进行登记，所以违法建筑的处分权受限。以违法建筑作为标的签订的买卖合同或租赁合同，产生了债权行为或物权行为的变化，其法律效力如何确定? 笔者力图通过本文的论述，尝试解决上述问题。
一、违法建筑的概念
所谓违法建筑，指的是违反广义法律的建筑。从文义解释的角度来理解的话，广义法律包括全国人民代表大会和常务委员会制定的法律，还包括行政法规、部门规章、地方性法规等，所以违法建筑应该包括违反法律、行政法规、部门规章和地方性法规的建筑，范围显然很广。
然而，我们又经常看到违章建筑的称谓，甚至很多人将二者相等同。同样按照文义解释的话，违章建筑指的是违反部门规章的建筑，部门规章仅属于法律的一种形式，因此，违法建筑的外延中应该包括违章建筑。我们国家并没有在法律上特别指明应该称其为违法建筑还是违章建筑，不同的法律、行政法规、部门规章叫法不同。
二、违法建筑的权利归属
违法建筑的最终命运虽然是被拆除，但是在被拆除之前，它将在这个世界存在。那么，违法建筑在没有被拆除之前，是否存在合法的民事权利呢? 笔者认为：根据《民法典》第 209条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。该条实际规定的是物权公示原则，根据该规定来看，不动产物权发生变动应该进行登记，不登记不产生物权效力。违法建筑由于不能进行登记，因此违法建筑产生所有权变更将违反公示原则。但无论是合法建造行为还是违法建造行为，该建造行为均为事实行为，该事实行为引发的物权变动属于非因法律行为引发的物权变动，不需要遵守公示原则。
所以，违法建筑属于不动产，基于事实的建造行为，伴随着建造行为的完成而产生违法建筑的所有权，违法建造人因建造行为获得所有权。
三、基于违法建筑的买卖合同的效力
买卖合同属于双方民事法律行为，分析以违法建筑作为标的的买卖合同的效力，其实探讨的就是以违法建筑作为标的的双方民事法律行为的效力。民事法律行为效力又可以分为有效、无效和效力待定。
在以违法建筑签订的买卖合同之时，实际属于买卖合同的债权行为和买卖的标的物需要发生变动的物权行为同时并存的情况，也就是债权行为( 负担行为)和物权行为( 处分行为) 同时并存。所以在讨论买卖合同效力时，应该区分债权行为的效力和物权行为的效力，不能一概而论。
由于债权行为的有效不以处分权作为条件，所以违法建筑的建造人在出卖违法建筑时，无论是否有处分权，都不影响买卖合同的效力。因此，我们在讨论以违法建筑作为标的的买卖合同( 债权行为) 的效力时，就不需要考虑处分权的问题。这也是将法律行为区分为债权行为和物权行为非常重要的一点。最高人民法院通过司法解释的形式明确承认了无权处分行为并不影响债权行为的效力，其实也就是变相的承认债权行为和物权变动行为明确区分的理论。在债权行为之外，存在独立的物权变动行为。将债权行为称为原因行为，物权变动行为称为结果行为。无权处分行为仅影响物权变动行为的效力，但是不能影响债权行为的效力。以缔约时没有所有权或者处分权的标的物所签定的买卖合同，买受人可以要求出卖人承担违约责任，而违约责任的承担以合同有效为前提，所以，债权行为也就是买卖合同的效力为有效。
违法建筑的建造人因建造行为的完成，可以获得违法建筑的所有权，但是由于建造行为违法，所以不能进行产权的物权登记。在没有完成登记之前，根据《民法典》的规定进行处分的话，将不产生物权效力，也就是处分权受限。这样来看，以违法建筑作为标的的物权变动行为属于无权处分行为。所以，以违法建筑作为标的签订的买卖合同时，违法建筑的所有权是否发生移转将处于效力待定状态。
四、基于违法建筑的租赁合同的效力
通过上述论述，我们知道违法建筑因建造行为而产生所有权，该权利的产生是基于事实行为而并非登记行为，只是违法建筑在权利处分上受限。租赁合同所涉及的权利范围是建筑物的使用权，该权利范围并不涉及物权的登记效力或转移效力，并不违反不动产的公示原则。故即便是违法建筑，双方签订的租赁合同仍然有效。
综上，笔者认为，违法建筑属于不动产，违法建筑因建造的事实行为完成而产生不动产所有权，建造人因建造行为取得违法建筑的所有权。由于该违法建筑因建造行为违反相关法律，不能进行相应的产权登记，所以违法建筑的最终命运是被拆除。但是在没有被拆除之前，违法建筑上仍然存在所有权。以该违法建筑作为标的签订的买卖合同中，分为债权行为和物权变动行为。没有进行产权登记的违法建筑虽然获得所有权，但是处分权受限。而处分权不影响债权行为的效力，所以以违法建筑作为标的的买卖合同中的债权行为效力为有效，但是该买卖合同中的物权变动行为因处分权受限或者说属于无权处分行为，导致效力待定。而以该违法建筑作为标的签订的租赁合同因不涉及物权的登记或转移，仅就建筑物的使用权发生的法律行为应有法律效力。
撰稿人：梁庆年律师
