撰稿人：梁庆年律师
案例简介
2014年10月20日，原告葛某作为借款人（抵押人）、第三人肖某某作为出借人（抵押权人）签订借款抵押合同，合同约定葛某向肖某某借款人民币120万元整，葛某以其拥有合法处分权的房地产抵押给肖某某作为葛某清偿本合同项下债务的担保。当日下午，葛某与被告李某网签了一份《房地产买卖合同》，双方同意葛某2015年1月19日前腾让房屋并通知李某验收交接，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2014年10月20日，葛某作为委托人出具委托书，第三人张某作为受托人，委托书载明，委托人因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币150万元的对价出售登记在本人名下的上述房屋，特委托张某作为代理人，在委托人的权限范围内就上述房地产的相关事宜，特委托张某代理全部事项。2014年10月31日，上述委托事项办理了委托公证手续，出具了公证书。2015年4月30日，张某作为葛某的委托人，将上述房屋过户给李某。
法院审理时，法院委托评估机构对上述房屋进行了评估，询价结果为上述房屋的市场价值为215万元左右。法院另查明在另案中，张某与肖某某以同样方式，将黄某某的房屋通过公证委托的形式进行了过户。
法律分析：
本案的争议焦点在于张某以原告葛某名义与被告李某就系争房屋所签订的买卖合同的效力问题。在形式要件上，肖某某和张某的行为完全合法，并且得到房产交易中心的认可，办理了过户登记手续。肖某某与张某的手段非常高明，符合“套路贷”的全部构成要件。
首先，肖某某通过借款的方式，要求取得明显高于借款本金的房屋抵押担保。对于葛某来说，其实质是借款，并同意以其房屋进行抵押担保，但双方之间并没有达成房屋买卖的合意，也没有作出以物抵债的意思表示。
其次，肖某某与张某为了实现获得远高于借款本金的收益，通过公证委托授权，网签合同取代抵押登记的诱骗方式，完成最终的过户目的。
但是，涉“套路贷”房屋买卖合同效力的判断，不宜仅凭公证授权文书一律认定有效，要查明当事人的真实意思，对隐藏的民事法律行为的效力，综合考量才能依法作出判定。
张某出售房屋实现债权的行为违反法律禁止性规定。债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但抵押权的行使，必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。因此，葛某在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托张某出售房产的行为与流押条款具有同质性，应认定无效。
葛某授权委托是意思表示不真实的无效民事行为。肖某某通过张某自行将抵押房产过户给李某，此系通过私力实现债权，该行为不符合民法典物权篇中关于抵押权实现的规定，也与当事人的真实意思表示相悖。民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件，否则为无效民事行为。本案中，肖某某利用葛某急需得到借款，使得葛某被迫迎合其意愿，不得已向张某出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是处于葛某本人意愿。
综上，张某以葛某名义与李某签订的房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的的合同，违反法律禁止性规定，亦非葛某真实意思表示，不符合民事法律行为生效要件，依法应为无效。合同被确认无效后，李某应当将系争房屋产权恢复登记至葛某名下，并恢复设定在该房屋上肖某某的抵押权。至于葛某与肖某某之间的抵押借款合同纠纷，应当另循法律途径解决。
