在司法实践中，缺乏诚信的开发商往往利用信息不对称以及卖方市场的优势地位，采取“一房二卖”“先卖后抵”等违规操作，损害在先购房人的合法利益，欺诈在后购房人或担保权人，导致大量权利冲突及相应的诉讼纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称“《执行异议复议规定》”）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“《民诉法解释》”）、《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》（以下简称“《民事诉讼法》”）、《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》等相关法律规定，在先买受人可以申请执行异议或提起执行异议之诉的方式救济自身的权益，但是否能够达到排除强制执行的目的，则需要承担严格的举证责任以达到排除执行的条件。否则，可能存在案外人利用执行异议或执行异议之诉提供的救济通道对抗或拖延执行甚至制造虚假诉讼逃避执行的现象。本文从民事诉讼程序的角度分析案外人在遇到“一房二卖”“先卖后抵”的情况下如何提出执行异议、执行异议之诉，以维护自身合法权益。
一、案外人提起执行异议的法律规定
（一）关于执行行为异议
《民事诉讼法》第二百三十六条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
（二）关于执行标的异议
《民事诉讼法》第二百三十八条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（三）关于执行行为与执行标的均有异议
《执行异议和复议规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照《民事诉讼法（2021修正）》第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照《民事诉讼法（2021修正）》第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
二、案外人提起执行异议的举证责任
实务中，案外人执行异议之诉胜诉的可能性较小，有些案外人执行异议之诉存在被执行人与案外人恶意串通、逃避债务、妨害执行的嫌疑，所以法院对执行异议之诉的审查极为严格。因此，案外人在提起执行异议之诉时需承担严格的举证责任，案外人所提供的证据尤为关键，稍有瑕疵，即有可能面临败诉的风险。
（一）关于《执行异议复议规定》第二十八条规定
《执行异议复议规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案外人以对标的物享有所有权为由提起执行异议之诉的，大部分涉及登记权利人（通常为不动产或特殊动产）与实际权利人不相一致的情况，此时案外人需要从两个方面进行证明：一是该标的物归其所有，二是造成此种权利外观与实际情况不一致并非出自案外人主观故意，即案外人对于该执行标的物未办理过户登记到自己名下明显存在过错。首先，案外人（买受人）需要证明其通过合法途径取得执行标的物，比如案外人（买受人）在执行标的物被查封之前就已经与被执行人签订了买卖合同并支付了合理的价款，且已经实际占有、使用或控制被执行的标的物。此外，关于非因案外人（买受人）自身原因未办理不动产权属登记的认定，只要案外人（买受人）存在向不动产登记机构递交过户登记申请材料或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为，即可以认定符合上述要件。当案外人（买受人）不存在上述积极行为时，法院还会综合考量主观、客观两方面因素，认定未办理过户登记能否归责于案外人（买受人）。
1、关于主观方面的审查，法院会重点审查案外人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或者由于自身未尽合理注意义务而导致不能办理权属变更登记的情形。如案外人为逃避税收等原因而故意未办理登记，未能注意到他人设定的抵押或者政策限制等造成的变更登记障碍。案件审理中，法院还结合合同约定及履行情况、案外人自身的具体事实，对案外人的主观状态进行综合考量。
2、关于客观方面的审查，法院还会重点审查是否存在因登记机构、出卖人阻碍等案外人不能控制的原因，导致不能办理过户登记的情形。司法实践中，可参考相同项目、相近购买时间的其他买受人能否顺利办理过户登记等事实，以判断案外人对涉案房屋未办理过户登记是否存在过错。
（二）关于《执行异议复议规定》第二十九条规定
《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
司法实践中，存在不少房地产开发企业选择以房抵债方式支付工程款的情形。如房屋受让人已办理不动产登记，对其权利依法应予保护。然而对于尚未办理不动产登记的受让人，以房抵债协议仅能产生合同法上的效力，基于债权的平等原则，其对涉案房屋一般不享有排除执行的权利。案外人作为商品房买受人提出排除执行异议的情况下，法院一般会针对《执行异议复议规定》第二十九条三项条件进行审查：
1、对于条件二“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在涉案不动产同一设区的市或县级市范围内案外人名下没有用于居住的房屋，或者虽有一套房屋，但购买涉案不动产的面积仍然属于满足基本居住需要范围内，均可认定符合该条件。
2、对于条件三“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如果实践中案外人支付的价款已经接近50%，且也按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或执行法院，也可认定符合该条件。
3、作为商品房买受人提出排除执行异议的案外人，其权利优先于涉案不动产的抵押权人，故抵押权人申请执行该涉案不动产要求实现抵押权，该类案外人提出排除执行异议的，法院应当优先保护案外人，支持该异议，但此仅限于符合《执行异议复议规定》第二十九条的三项条件的商品房买受人，不能扩大适用。
（三）关于案外人的举证责任
案外人对执行标的物提出执行异议之诉的，应当对其主张排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据最高人民法院《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》，法院应当全面审查案外人主张事实的真实性及法律关系的有效性，综合判断当事人是否存在捏造事实对执行标的提出异议的情形。需要注意的是，被执行人对案外人主张排除执行的民事权益予以认可时，不能免除案外人的举证义务。因此，对于案外人的执行异议之诉，无论是申请执行人作为原告对相应执行裁定不服提出的案外人执行异议之诉，还是由案外人作为原告对执行裁定不服提出的执行异议之诉，相应的举证责任都是由案外人举证证明其有充分的证据证明对相应执行标的有排除执行的权利。
三、 案外人执行异议之诉权利优先顺位
法院在审查案外人权利的顺位时，首先会区分申请执行人是优先债权人还是普通债权人，即申请执行人是否对涉案执行标的物享有担保物权、建设工程优先受偿权等法定优先权。如申请执行人的债权为普通债权，只要案外人主张的民事权益符合上述法定条件，一般可支持案外人请求排除强制执行的诉请。如申请执行人对涉案执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等法定优先受偿权，对案外人基于合同法律关系提出排除执行的诉请一般不予支持，但法律另外规定的除外。此时，需要依据《中华人民共和国民法典》相关规定对案外人与申请执行人所享有的权利进行权衡，以判断案外人排除执行的主张能否得到支持。
综上，涉及房屋的案外人执行异议之诉源于对房屋的执行瑕疵及执行救济，本质是申请执行人基于债权对房屋享有的执行权利与房屋上原附着的案外人权利之间的冲突。法院在审理此类案件时，主要从案外人的权利类型、效力、申请执行人的债权等因素，判断案外人是否享有足以排除执行的权利。在此建议购房者购房时要对房屋进行调查，优先选择购买产权清晰的房屋，以保障自身合法权益。（撰稿人：张满贵、黎燕）
