预告登记效力是预告登记制度的核心问题，关系到该制度的功能发挥与整体价值的实现，具体体现在三个方面。
（一）权利保全
预告登记最直接的效力就是发挥保全权利的功能，在物权层面上发生限制处分的效力。权利人所期待的、未来发生的物权变动对自己具有重要意义，因而仅仅基于买卖合同享有的单纯的债权请求权已不足以满足权利人对交易稳定性和安全性的要求，需要通过预告登记将这一债权物权化从而加强请求权效力，以保障以物权变动为内容的债权请求权得以顺利实现，即由预告登记顺利推进至本登记。“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利……以保障债权人将来实现其债权。”[1]
对债权请求权的保全方式，目前存在三种立法模式：1.禁止再处分。绝对禁止义务人对已进行登记后的不动产进行任何形式的处分；2.禁止登记，即限制处分模式。该模式不禁止义务人再为处分行为，但禁止将这些行为载入登记簿，从而使得这些行为因缺乏生效或对抗要件而存在效力瑕疵；3.相对无效。义务人可以对已经登记的不动产进行二次处分，但若处分行为妨害了权利人之债权请求权的实现，则该妨害部分无效。目前，大多数国家采用的是第三种“相对无效”的立法模式。
德国法采用的即为相对无效模式，包括如下两种：1.对人的相对不生效力，即预告登记义务人仍然有权利处分，但在其处分行为会妨害权利人的请求权时，该处分行为对权利人相对的不生效，但对其他人该处分行为仍有效；2.内容上的相对不生效力，即处分行为并非全然无效，只是内容上妨碍请求权实现的部分不生效力。[2]同样，日本、瑞士以及我国台湾地区采用的也是相对无效的立法模式。
我国采取的则是限制处分模式。我国《民法典》第221条第一款规定：“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第二款规定：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”据此，预告登记完成即产生冻结登记簿的效力，义务人对该不动产的处分行为在权利层面上不生物权效力、在程序层面上一概禁止载入登记簿。
司法实践中体现了这一规定：在2015年浙江省湖州市中级人民法院审理的陆波、赵建平等诉湖州市国土资源局土地行政登记一案中，东瑞公司在与原告签订了商品房预售合同并办理了预购商品房预告登记后，又以上述预售商品房及其占用范围内的土地使用权为上塘支行设定抵押登记。法院认为，预告登记具有保全及排他效力，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约，其处分不动产的权利受到限制，本案属于《土地登记办法》（2008）第十八条第（五）项规定的不予登记情形，上塘支行的抵押登记应被撤销。[3]
但限制处分模式的缺点在于不着重区分该处分行为是否有妨害权利人之债权请求权，在该处分行为不涉及损害权利人之相对合法权益的情况中，有对义务人处分自由限制过大之嫌。
（二）顺位保全
在物权法上，受“时间在先，权利优先”原则的影响，时间顺位对于权利保障意义重大。预告登记具有的保障债权的效力，主要通过预告登记确定权利顺位，从而保全请求权人取得权利的有利地位来实现。
在采用相对无效模式的立法国家，同一个不动产上有可能形成多种权利的冲突，尤其是抵押权的顺位确定：普通情况按照登记先后予以确定，但预告登记以预告登记做出的时间予以确定。根据《德国民法典》第883条第三款：“请求权以给予权利为内容的，此权利的顺序依预告登记确定”，也即预告登记嗣后转化为本登记后，溯及至预告登记时确立权利设立时间点；在日本法上，由于采意思主义的物权变动模式，预告登记即假登记只适用于附条件、附期限的物权变动，根据顺位效力，本登记溯及于条件成就或期限届满之时而非假登记时，因其效力不可提前超越物权变动时期而发生对抗力。[4]
在我国，购房人为金融机构在预购商品房上设立抵押权预告登记后，需要开发商在建成房屋后进行首次登记，并向购房人过户该房屋，金融机构才能在购房人的协助下于该房屋上设立抵押权，即预告登记本身不能发生本登记的效力。这一点在司法实践中也有体现：在2015年福建省福州市中级人民法院审理的中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟等借款合同纠纷上诉案中，法院在判决中先责令购房人应在规定时限内协助银行办理案涉房产抵押登记，开发商应督促其办理，再确认了银行对商品房拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该判决明确不动产抵押权必须以登记设立和预告登记不产生抵押权设立的法律后果。[5]
但在这样的制度设计下，金融机构难以把控其中诸多的风险环节，该制度无法较好保护金融机构本身的利益。在民法典时代，为了弥补立法上暂时的空白，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》，其中第52条第一款规定：“……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”这一规定突破了传统的权利传导链条，通过人民法院审查模式并配合登记技术手段，实现抵押预告登记与抵押登记之间的有效衔接，并以此为基础，赋予抵押预告登记以顺位保护效力、优先清偿效力，从而有效平衡了抵押权预告登记人的权益，促进了房产按揭市场的秩序稳定与金融安全，为类案处理提供了裁判思路和指导意义：在2021年广东省高级人民法院审理的潘某优与佛山三水某银行等金融借款合同纠纷一案中，潘某优向佛山三水某银行借款用于购买涉案房产，并以所购房产提供抵押担保，办理了以佛山三水某银行为权利人的抵押预告登记。后潘某优未按借款合同的约定时间向佛山三水某银行分期偿还借款，佛山三水某银行遂诉至法院，主张贷款提前到期，请求判令潘某优清偿贷款本金及利息，并确认佛山三水某银行对抵押房产享有优先受偿权。法院在查明潘某优与佛山三水某银行约定的抵押房产已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条第一款依法支持该银行的诉求。[6]
（三）破产保护
破产保护也是预告登记担保功能的一种，即在预告登记义务人破产后，权利人可待期限届满或履行条件成就时为本登记，而在义务人的总财产中别除受预告登记保护的不动产。德国破产法规定破产管理人不能拒绝履行预告登记所担保的请求权，充分肯定了预告登记的“完善效力”。[7]正如台湾学者张龙文先生指出：“所有权移转之假登记与本登记之间，如果作为标的的不动产被编入破产财团，在此情况下，仍不妨碍办理本登记。办理本登记的权利人可以以其取得的所有权对抗破产债权人。”
我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条第二款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”，也即抵押权预告登记可转为本登记，在破产受理申请时的价值范围优先受偿。这也与王利明教授的观点相符，即预告登记在破产程序当中的适用，应当以进入破产程序后，预告登记是否完全具备满足转化为本登记的条件为标准，分不同情况看待。若具备，则应当允许转化为本登记，反之则不应准予，从而更好平衡其他破产债权人的利益。[8]这一点在民法典尚未出台之前的司法实践中也得到了认可：在2011年镇江市远达电器公司诉建设银行扬中支行预告登记抵押权确权纠纷案中，法院认为当事人在法律规定的三个月内已经向登记部门申请了正式抵押登记，只是因预告抵押登记的房屋在领取产权证后被法院查封而未能办理正式抵押登记，未能办理正式抵押登记的原因是申请人之外的原因，未办理正式登记的不利后果不应由申请人承担，所以应认定预告抵押登记仍然有效，预告抵押登记权人仍然具有优先受偿权。[9]
而预告登记的保护效力是否能及于对抗法院的查封或预查封这一关键问题在比较法上也存在较大争议。德国法支持观点，根据《德国民法典》第883条第二款，以强制执行或假扣押方式作出的处分行为，也会相对无效。《德国强制拍卖与强制管理法》第48条将预告登记之权利视为已完成所有权移转登记的不动产所有权，权利人能据此对抗强制司法拍卖。台湾地区则否定该观点，其“土地法”第79-1条规定“预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”明确否认预告登记能够对抗法院执行程序。
我国目前没有法律法规明确抵押预告登记在执行程序中的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”进行了笼统的规定，但并没有明确赋予预告登记权利人对查封的不动产有提出异议的权利。在司法实践上，裁决结果也立场不一：在深圳市鹏城建筑集团有限公司等诉黄汉光执行人执行异议之诉案中，二审法院肯定了预告登记本身能够排除执行，对是否符合物权登记条件并不考虑㉑；但在龙州县海通投资有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行案的判决中，否定了仅凭预告登记本身就能够排除异议，认定除预告登记的事实外，还要考虑是否符合物权登记条件。㉒
撰稿人：朱剑武 林嘉慧
[1] 黄薇主编：《中华人民共和国民法典物权编释义》，法律出版社2020年版，第28页。
[2] ［德］鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法·上册》，张双根译，法律出版社2004版，第419页。
[3] 参见浙江省湖州市中级人民法院（2015）浙湖行终字第47号民事判决书。
[4] 肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第253页。
[5] 林秀榕，陈光卓（二审承办法官）：《抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿》，载《人民司法·案例》2016年第14期，第8页。
[6] 参见广东省佛山市中级人民法院（2021）粤0607民初第3号民事判决书。
[7] ［德］曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第240页。
[8] 王利明：《论民法典物权编中预告登记的法律效力》，载《清华法学》2019年第3期。
[9] 参见江苏省镇江市中级人民法院（2011）镇商终字第183号民事判决书。
㉑ 参见广东省高级人民法院（2017）粤民终第413号民事判决书。
㉒ 参见广西壮族自治区崇左市中级人民法院（2018）桂14执异第16号民事裁定书。
