案情简介
2017年9月，出租人A与承租人B公司签订了租赁合同。合同约定：租期18年，装修期2个月，装修期间免租。合同签订后，A将租赁物交给B公司，B公司承租后转租给C公司，C公司又再转租给D公司。
2020年，因租赁物未取得建设工程规划许可证,而被认定为违章建筑，政府通知要求强行拆除，D公司、C公司要求返还租赁物。2020年8月，B公司将租赁物交还给A。之后，B公司要求A退回租赁保证金，A要求B公司支付免租期内房屋占有使用费。
法律分析
本案的争议焦点是：B公司是否应支付免租期内房屋占有使用费？
第一种观点认为：B公司不应支付免租期内房屋占有使用费。
虽然案涉租赁合同无效，但双方对案涉租赁物的使用费标准、免租装修期所作约定是双方真实意思表示，属于租金支付条款的一部分,双方均应诚信履行，且双方也未对装修期间免除租金附加任何条件。
免租期是承租人因为需要装修等商业原因，出租人给予承租人一定期间内免予支付租金的优惠措施，免租期的收益实质体现在出租人在租赁期内所收取的租金额中。本案中，虽然双方的履行期限未至合同期届满，但免租期间的收益已有部分体现在B公司交纳的租金中，对于未能在剩余租赁期限中体现的免租期收益，因双方签订的租赁合同无效，而A将未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设的房屋出租，对于导致合同无效存在过错，A应自行承担该部分损失。
第二种观点认为：B公司应支付免租期内房屋占有使用费。
免租期实质上是合同一方当事人基于合同正常履行至合同期满而给予对方的租金优惠，从一般的商业逻辑而言，出租人免除一定期限内的租金并非是一种无偿赠与，其对价涵盖在租赁合同全部租金中，如果B公司不是租18年，A也不会给B公司2个月的免租期。在涉案合同无效的情况下，合同中关于免租期的约定也是无效的。
该免收租金期间从客观上来看属于出租人的损失，承租人的获利，从公平合理的角度，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，根据合同实际履行的期间与合同约定的期间的比例折算出B公司应该享受的免租期，除此之外的期间，B公司应承担相应的房屋占有使用费。
裁判结果：
吴小庆、王小清作为该案A的代理人坚持第二种观点，法院最终采纳了第二种观点，判决要求B公司按比例支付给A免租期内的房屋占有使用费。
