案情简介
2023年10月30日，广州天河某小区第一届业委会公示《关于召开2023年第二次业主大会会议的通知》，拟定于2023年11月30日至2023年12月29日召开第二次业主大会会议，组织业主采用电子投票、书面征求意见的方式对选举小区第二届业委会委员等五项议题进行投票表决。同日，该小区第一届业委会申请使用电子投票系统。
2024年1月4日，该小区第一届业委会公示小区2023年第二次业主大会会议结果。经统计五项议题结果均为同意。公示表决结果汇总统计表载明，小区有投票权的业主总人数为1293人，总建筑面积96736.8012平方米，参与会议业主人数899人（电子投票867人、书面投票32人）；议题一同意541人；议题二同意577人；议题三同意593人；议题四同意452人；议题五同意466人。同日15时27分，天河区某街道办事处工作人员收到他人拍摄的该小区第一届业委会在小区公告栏公示会议结果的照片。15时36分，街道办事处工作人员通过微信要求该小区第一届业委会取回其提交的书面表决票，并告知该表决票属于无效票数。20时18分，该小区第一届业委会在公众号公示表决结果。
2024年1月8日，天河区某街道办事处向该小区第一届业委会及小区业主作出《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》，称：某小区业主委员会于2023年11月30日至2023年12月29日期间，采用电子投票形式组织业主对前述五个议题进行了投票表决。经投票系统统计，五个议题参与表决业主人数和面积均未达到法定比例，五个议题均未通过。该小区第一届业委会不服，向法院提起行政诉讼，要求撤销天河区某街道办事处于2024年1月8日做出的《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》。
争议焦点
第一．被告做出的《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》是否属于行政诉讼的受案范围。原告认为，该通知直接影响了小区业委会的相关权利义务，是具体行政行为，属于行政诉讼的受案范围；被告则认为其做出涉案通知通告全体业主，系依法履行行政指导行为，而行政指导行为不属于法院受案范围，依法应当驳回起诉。
第二，被告做出的《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》是否属于行政违法。原告认为：小区举行的该次业主大会是按照《某小区业主大会议事规则(1.0）版》第二十六条"业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见和电子投票等相结合的形式"，采用电子投票、书面征求意见两种形式。原告于2024年1月4日在小区公告栏及微信公众号发布了本次业主大会会议的投票汇总结果和投票明细公示文件。被告于2024年1月8日在小区公告栏及小区各楼栋张贴《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》。被告未按照相关的程序要求向小区业委会发函限期改正并通告全体业主，直接将投票汇总结果在小区进行公示，属于行政行为违法。
被告认为，小区第一届业委会未按规定组织进行书面投票。如存在先公示表决结果，后提交书面投票的情形；提交书面投票时，未办理任何交接手续；采用书面征求意见形式的业主大会，应当要求投票业主提交房屋权属证明，对业主身份进行核对。应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，或邀请第三方参与监票，但某小区第一届业委会未按照相关规定组织书面投票，故作出涉诉通知书。且被告在收到原告提交的《某小区2023年第二次业主大会会议结果公示》及其附表《某小区2023年第二次业主大会会议表决票》《某小区业主大会表决结果汇总统计表》《某小区业主大会表决结果明细表》《面积修正》及书面征求意见的表决票后，立即通过微信要求原告取回。因原告未按照《广州市物业管理条例》第三十二条的规定统计表决结果，未按照规定在表决结果公示前将表决票交由被告保管，且其提交的书面征求意见的表决票存在部分业主既通过电子投票系统投票、又通过书面征求意见形式提交表决票等不符合法律规定和《某小区2023年第二次业主大会表决规则》《关于书面征询意见有关事项的通知》的情形，被告于2024年1月8日发出《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》。综上，被告发出《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》通告全体业主的行为，事实清楚、证据确凿、适用法律、法规正确，程序合法，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
法院判决
针对争议焦点一，法院认为，本案中，天河区某街道办事处作为辖区物业管理活动的监管部门，在做出的涉诉电子投票结果通知书中明确第二届业主大会表决议题未通过，对某小区第一届业委会的相关权利义务造成实质影响，具有可诉性。
针对争议焦点二，根据本案调查情况来看，天河区某街道办事处作出的涉诉通知实质是未采用书面投票直接公示表决结果。而某小区第一届业委会在召开第二次业主大会时选择了电子投票、书面投票同时进行的投票方式。小区第一届业委会在投票结束后，亦将书面选票提供给天河区某街道办事处。天河区某街道办事处虽然对书面投票程序有异议，但未就实际情况予以核实且未先履行责令限期改正程序的情况下，即未予认可书面投票结果，做出涉诉通知直接公示业主大会会议表决结果，主要依据不足，程序不当，依法应予撤销。
法院判决：撤销被告广州市天河区人民政府某街道办事处于2024年1月8日做出的《关于某小区2023年第二次业主大会电子投票结果的通知》。
律师说法
根据《广州市物业管理条例》第三十三条的规定，街道办事处如果认为小区业委会的投票、表决意见等不符合法律规定，正确的做法是责令限期改正并通告全体业主，业主大会会议组织者逾期未改成的，由镇人民政府、街道办事处公示，而不能在未责令限期改正之前直接公示。
基于街道办的法律地位，其对业主大会的选举等结果的认定属于行政决定，对相对人的权益都将产生重大影响，因此无论是以公告、情况说明、答复等形式做出，都应当依据相关法律规定，认定事实要清楚，适用法律要正确，做出程序要正当，否则就可能面临败诉的风险。
其次，小区业主大会从召开的通知公示到事项表决等每一道程序，都要依据相关的法律规定和本小区制订的议事规则，履行合法正规的程序，其做出的表决事项才可能会被认可。
附：相关法律依据
1、《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2、《广州市物业管理条例》
第二十七条：业主大会会议组织者应当于会议召开三十日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项向全体业主公示，公示期不少于十五日。因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前通知全体业主并告知临时召开的事由。重大事故或者紧急事件由镇人民政府、街道办事处确认。
公示期间，业主大会会议组织者应当通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。业主对公示事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起五日内处理并答复。经核实异议成立的，业主大会会议组织者应当调整会议召开时间，并重新公示。
业主大会会议组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在十日内提出处理意见，公示事项违反法律、法规等规定的，镇人民政府、街道办事处应当责令业主大会会议组织者限期改正。未经改正，业主大会会议组织者不得召开业主大会会议。
业主委员会组织召开业主大会会议，应当在会前告知居民委员会。第二十八条：业主大会应当按照本条例第二十二条的规定进行表
决，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。
业主大会会议组织者应当在表决前，确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和专有部分总面积。
本条例规定的专有部分面积、专有部分总面积和业主人数、业主总人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分总面积，按照专有部分面积的总和计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项规定的总和计算。
第二十九条：专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选一人行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人行使表决权。业主为非法人组织的，由非法人组织确定的代表人行使表决权。法人业主、非法人组织业主及其派出的代表应当依法行使表决权，积极参与业主投票表决。业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第三十条：业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。采用电子投票形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过三十日。采用书面征求意见形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过六十日。采用集体讨论形式的，业主大会会议当场表决。
业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应当出示不动产权属证明或者其他证明业主身份的材料，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。
任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业主大会会议组织者应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书，以备查询，保管期限不少于五年。采用电子投票的，业主决策电子投票系统应当保存业主投票结果不少于五年。
第三十一条：市房屋行政主管部门应当建立完善本市业主决策电子投票系统，电子投票系统的建设和维护经费列入财政预算。电子投票的具体规则由市房屋行政主管部门制定公布。
区房屋行政主管部门应当建立完善本市业主决策电子投票系统中的电子投票数据库。业主大会应当优先采用本市业主决策电子投票系统进行表决。
第三十二条：采用集体讨论、书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
采用集体讨论形式的，业主大会会议组织者应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。
采用书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。业主大会会议组织者应当在表决结果公示前将选票、表决票交由镇人民政府、街道办事处临时保管。公示期满无异议或者异议处理完毕后，镇人民政府、街道办事处应当将选票、表决票交还业主大会会议组织者。
采用电子投票形式的，业主大会会议表决结果由业主决策电子投票系统自动统计。
业主大会会议组织者未按照本条规定统计表决结果的，由镇人民政府、街道办事处责令改正并通告全体业主。
第三十三条：业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起七日内公示表决结果。采用集体讨论或者电子投票形式的，表决结果公示期为十五日。采用书面征求意见形式的，表决结果公示期为三十日。
业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条第二款规定的，由镇人民政府、街道办事处责令限期改正并通告全体业主。业主大会会议组织者逾期未改正的，由镇人民政府、街道办事处公示。
业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主大会会议组织者应当及时通告全体业主。
第三十四条：对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当在表决结果公示期间以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出,并出示身份证明、不动产权属证明等相关证明材料。
街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理；情况复杂的，可以延长三十日。经核实异议成立的，镇人民政府、街道办事处应当重新统计表决结果并向全体业主通告。经核实异议不成立的，镇人民政府、街道办事处应当书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织者。
第三十三条：业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起七日内公示表决结果。采用集体讨论或者电子投票形式的，表决结果公示期为十五日。采用书面征求意见形式的，表决结果公示期为三十日。
业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条第二款规定的，由镇人民政府、街道办事处责令限期改正并通告全体业主。业主大会会议组织者逾期未改正的，由镇人民政府、街道办事处公示。
撰稿人：程星
