关键词：商品房买卖合同、合同解除、按揭贷款
案例简介
2020年10月，吴某随朋友到某大房地产公司的一个楼盘项目看房，吴某经不住销售人员的低价推销，考虑到当时的房地产市场行情以及该楼盘的价格，虽然该楼盘尚在施工建设阶段，但已初具规模。吴某现场缴纳了五万元购房定金，签订了购房意向书。事后，吴某虽然所有后悔，但心疼那已经缴纳的5万元定金，一周后即与开发商签订了《商品房买卖合同》，并办理了银行按揭抵押贷款。2020年12月，吴某开始按照抵押合同每月支付5000多的贷款。2021年起，随着某大事件的不断发酵，吴某购房的所在楼盘也因故停建，根据合同约定，开发商应在2021年底前向吴某交付房屋，但吴某购买的房屋还是空中楼阁，交楼遥遥无期，而吴某距今已经缴纳了一年多的贷款。随着疫情的影响不断扩大，吴某也开始无力承担相应的贷款，吴某可以如何维护自己的合法权益？
法律分析：
吴某在购买涉案房屋时，实际上与两个主体建立合同关系，一是吴某与开发商因商品买卖签订了《商品房买卖合同》，吴某与开发商建立了房屋买卖合同关系；二是因吴某无力全额支付购房款项，第三方银行同意代吴某支付一部分房款，吴某因此与银行签订了《商品房买卖按揭贷款合同》，吴某根据合同约定，按月向银行支付银行代付的房款，银行赚取利息收益。故商品房按揭贷款，一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与出卖人已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。
现因开发商无法按照合同约定交付房屋，吴某提出解除商品房买卖合同合法有据，依法应予支持。但吴某提出解除合同的时间也有一定的约束。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”。据此，开发商应在2021年底向吴某交付房屋，逾期交房的，吴某可以向开发商催告，开发商应在吴某催告后三个月内交付房屋。若开发商在吴某催告后三个月内仍未交付房屋的，吴某有权要求解除合同，而吴某有权解除合同的时效为一年，即开发商在吴某催告后三个月内未交付房屋起一年内须向人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
三、吴某因开发商逾期交房要求解除合同，该违约责任不在于吴某，而吴某据此支付了超过一年多的贷款。后续如果仍由吴某继续按照与银行签订的贷款合同支付本息，于理不合，于法不公。在《民法典》颁布之前，对于该类案件，司法实践是分开处理，并且以保护银行利益为主。但根据最新的司法解释，有了新的处理意见，并且倾向于保护购房者，并规定了如下两种处理方式。
1、银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”
2、商品房买卖合同解除后，再另行起诉，请求解除商品房担保贷款合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。
四、关于款项返还问题。根据上述司法解释的规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。在上述案件中，吴某向开发商支付了首付款，银行将剩余的房款一次性支付给了开发商，吴某按月向银行支付贷款本息。开发商收受了吴某的首付款和银行代付的剩余房款，而吴某按月支付的按揭款包含了贷款本息，该款项名义上是银行收受的，但司法实践中会存在诸多不足和争议。按照上述司法解释的直译，即开发商向吴某退还首付款，向银行退还购房贷款，而最终银行会多收取购房贷款，因为吴某按月支付的贷款本息其实是包含在开发商退还的购房贷款中，银行应当将该部分款项退还给吴某，而利息应当由开发商承担。为了尽可能平衡三方权益，笔者认为，吴某停止还款，银行退还吴某支付的所有贷款本息，该贷款本息由开发商承担，直接由开发商支付给银行，即开发商向银行退还所有贷款本金及吴某按月支付的利息。银行仍然享有案涉房屋的抵押优先权，以此来保障银行的权益。
综上，关于商品买卖合同的解除问题会涉及一系列法律关系的调整，也会产生诸多影响。在当前房地产不景气，或房地产泡沫刺破的大背景下，上述司法解释虽然倾向保护购房者的利益，但对于银行来说将会背负较大的责任和压力。并且关于贷款本息的返还问题在实际操作中也存在诸多不确定性，诸多利弊取其轻，希望上述司法解释在实际落地时能够得到有效实施。
