案情简介
2018年12月，出租人A公司与承租人B公司签订了租赁合同。合同约定：承租人必须对原厂房拆除，并按照出租人图纸重建。原有厂房和新建厂房均没有建设工程规划许可证。在拆旧重建过程中，政府相关部门以重建不符合规定为由阻止重建。B公司发函给A公司询问后续如何处理？A公司不同意修改图纸，对后续如何履行也没有回复，租赁合同履行搁置下来了。B公司也没有支付任何租金。期间，B公司将未拆除的厂房部分房顶出租给电信公司建基站，2020年年底，电信公司与B公司解除合同并直接与A公司签订了租赁合同。2020年5月，A公司以B公司没有交租金为由解除合同，并起诉到法院，要求B公司支付欠付的房屋占有使用费和逾期支付房屋占有使用费的违约金,B公司表示愿意将电信公司给付的租金还给A公司，但不同意承担房屋占有使用费和违约金。
法律分析
本案的争议焦点是：B公司应否支付解除合同之前的房屋占有使用费？
第一种观点认为：B公司应支付解除合同之前的房屋占有使用费
B公司作为一家建筑公司，对按照A公司图纸施工是否会被政府部门阻止施工应能预见。B公司在签订租赁合同的时候也知道原有厂房和新建厂房均没有建设工程规划许可证。所以，B公司应自行承担政府不同意施工的法律后果。况且B公司也实际占有使用了案涉租赁物。
在租赁合同不能如预期履行的情况下，B公司没有及时解除合同，B公司对A公司的房屋使用费损失有过错。
第二种观点认为：B公司不应支付解除合同之前的房屋占有使用费
根据A公司与B公司签订的租赁合同约定可知，A公司使用的是重建后的厂房，而并非原有的厂房。原有的厂房根本不符合A公司的使用需要。
尚未拆除的厂房没有门窗，里面也是破烂不堪，根本不符合居住或者办公的基本条件。A公司使用的是重建后的厂房，尚未拆除的厂房根本就不符合A公司的租赁需要。A公司虽然将尚未拆除厂房的部分屋顶出租给电信公司做基站，但这是一种防止损失扩大的行为，与使用重建后的厂房的意义完全不一样。
虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。但上述司法解释作上述规定的法理基础在于，合同无效时，承租方应将依据无效合同实际占有使用租赁物取得的占用利益折价返还给出租人。但本案中，因政府相关部门不允许B公司按照A公司图纸重建厂房，A公司又不修改图纸，涉案厂房一直都无法做好，也就是说B公司从来没有实际占有过重建后的厂房，也并未获得重建后厂房的占用利益，B公司只需要将收到的电信公司支付的租金返还给A公司。无需支付房屋占有使用费。
A公司在收到B公司关于后续如何操作的函后，没有修改图纸，也没有解除合同，应自行承担A公司解除合同之前的房屋占有费损失。
裁判结果：
吴小庆、王小清作为该案B公司的代理人坚持第二种观点，法院最终采纳了第二种观点，判决驳回A公司要求B公司支付欠付的房屋占有使用费和逾期支付房屋占有使用费违约金的请求。
撰稿人：吴小庆 王小清
