案情简介:
2017年,某小区就选聘物业公司召开了业主大会,该业主大会表决通过了解聘原来A物业公司的决议后,与新聘的B物业公司签订了物业服务合同。该小区业主委员会致函A物业公司,要求A物业公司于2017年12月2日离场。
2017年11月,涉案小区的住建局与街道办联合发出通知,以解聘选聘程序有问题,选票有问题等为由要求涉案小区暂停解聘选聘物业公司工作。该小区业主委员会提起行政诉讼,要求撤销住建局与街道办的暂停解聘选聘物业公司的通知,法院于2018年12月26日判决撤销住建局与街道办这份通知。2018年12月26日前,上一届业主委员会成员任期期满,2018年12月26日后,选聘出来的新业主委员会没有再发函要求A物业公司退场,但发函要求B物业公司进场提供服务,B物业公司拒绝进场。
法律分析:
本案的争议焦点问题是:
一、A物业公司要求业主支付2017年12月2日至2018年12月25日的物业费能否得到法院支持?
二、A物业公司要求业主支付2018年12月26日之后的物业费能否得到法院支持?
一、A物业公司要求业主支付2017年12月2日至2018年12月25日的物业费能否得到法院支持?
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”
依上述规定,A物业公司要求业主支付2017年12月2日至2018年12月25日的物业费不应得到法院支持,但本案中,在退出期限之前,涉案小区的住建局与街道办已联合发出通知要求涉案小区暂停解聘事项,虽然业主提起了行政诉讼,但在行政诉讼判决之前,A物业公司基于对上述行政主管部门发出通知的合理信赖,在行政诉讼案件作出最终判决之前,未退出涉案小区,继续为该小区提供物业服务并无不可。故A物业公司要求业主支付2017年12月2日至2018年12月25日的物业费得到了法院支持。
二、A物业公司要求业主支付2018年12月26日之后的物业费能否得到法院支持?
第一种观点认为:在行政诉讼判决作出之前,A物业公司基于对行政行为的合理信赖继续提供物业服务尚可理解,但行政诉讼的判决作出后,就应该退出,之后再继续提供物业服务就不再有合理理由,所以,A物业公司2018年12月26日之后的物业费请求不应得到法院支持。
第二种观点认为:物业交接工作需要双方明确时间、地点,一方客观上是不能完成交接的。在行政诉讼判决作出后,之前的业主委员会发的函已经过期,A物业公司无法按照之前业务委员会通知的时间进行交接,在行政诉讼判决作出后,之前的业主委员会成员已任期期满,A物业公司也不能向原来的业主委员会交接。之前的业主委员会没有告知A物业公司新的物业公司是B物业公司,且B物业公司也拒绝进场,A物业公司也无法向B物业公司交接,所以,新的业主委员会应该重新发函给A物业公司,告知交接的时间、地点,在新的业主委员会重新发函之前,A物业公司客观上是无法交接的,在这之前,A物业公司继续提供物业服务,理应获得物业费,所以,A物业公司2018年12月25日之后的物业费请求应得到法院支持。
一审法院采纳的是第一种观点,二审法院采纳的是第二种观点,A物业公司要求业主支付2018年12月25日之后的物业费的请求最终得到法院支持?