【案情介绍】
2004年，莫某与林某签订了一份《房屋转让协议书》，约定：莫某将其位于广州市黄埔区的宅基地房屋作价22万元出售给林某，林某有权对该房屋行使入住、出租、转让等权利；房屋如可办理更名手续时，莫某负责办理，费用由林某承担；从本协议签订之日起，房屋全部产权已永久性属林某所有，如遇国家征地拆迁，则拆迁补偿安置费归林某所有等。协议签订之后，林某付清了购房款。莫某亦将房屋交付林某使用。2008年，莫某反悔并向法院起诉要求确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，返还房屋。林某则反诉要求莫某返还购房款并赔偿房屋差价损失。
【法院判决】
广州市黄埔区人民法院经审理后认为：双方签订的《房屋转让协议书》转让的标的物系宅基地房屋，违反了我国相关法律法规关于宅基地不得转让的禁止性规定，该协议应属无效。对于协议无效的责任问题，莫某明知其出售的是宅基地房屋，并对转让宅基地房屋将来可能发生的情况如何应对均作了承诺，莫某应对协议无效承担主要责任；林某对协议的无效也有一定的责任，莫某承担80%责任、林某承担20%责任为宜。2004年以来，房地产价格大幅上涨，林某因购房该房屋而错过最佳的购房机会，这一损失应由双方按责任比例分担；损失金额应参考房屋评估价与双方约定价格的差额来衡量。因此，法院判决：《房屋转让协议书》无效，林某返还房屋给莫某，莫某向林某返还购房款22万元，并按房屋差价的80%赔偿林某损失。
【律师总结】
小产权房并不是一个法律概念，小产权的真实含义是无产权。小产权房一般包含集体用地的小产权房，即占用集体用地建设的商品住宅；或者是政府划拨土地的小产权房，即在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发的住房，或在该地块上限制上市的住房。可以看到，小产权房其实就是违法用地，出让方不具备出让所占土地的权利。所谓的“小产权”是很温和的表述方式，按照我国物权法定的原则，“小产权房”其实也就是“无产权房”。
近年来，小产权房的交易不断升温，虽然知道办不了房产证，但还是有很多人选择小产权房来交易。律师提醒，虽然不是每一个小产权房的交易都会对簿公堂，但是一旦发生诉讼，小产权房买卖的合同、协议等，法院一般都会认定为无效。当初有利可图买卖小产权房，现在花费时间、精力、财力来打官司。可以说，在小产权房的交易中，买卖双方皆无赢家。
